Покупка недвижимости — это сложный и многогранный процесс. С одной стороны, иметь собственное жилье всегда приятно и удобно, но с другой стороны, высокие затраты и множество рисков заставляют быть осторожным.
Мы не призываем покупать недвижимость в Польше — это решение каждого человека принимает самостоятельно. Однако для белорусов и украинцев, которые задумываются об этом шаге, мы можем разъяснить, возможно ли приобрести недвижимость в Польше, а также рассмотреть все тонкости и возможные риски.
Содержание
Покупка недвижимости в Польше
Какие преимущества дает недвижимость в Польше:
- Купить жилье в Польше можно по довольно низкой цене по сравнению с недвижимостью в других европейских городах. Например, средняя цена за квадратный метр недвижимости в Польше в пять раз ниже, чем в Париже, а в Лондоне — в семь раз выше.
- Цена на недвижимость в Польше постоянно растет, что делает квартиры в этой стране привлекательным объектом для инвестирования.
- В Польше доступна ипотека по более выгодным условиям, чем в некоторых странах СНГ.
- Наличие жилья не даёт автоматически права на получение гражданства, однако позволяет получить вид на жительство.
- Сдача жилья в аренду может принести стабильный доход.
Конечно, есть и другие преимущества владения недвижимостью в Польше.
Можно ли иностранцу купить квартиру либо частный дом?
В каких случаях согласование не требуется?
В Польше достаточно лояльное отношение к покупке недвижимости, и дополнительные разрешения не требуются, если:
- покупается квартира, апартаменты, гараж или нежилое помещение под гараж;
- имеется карта постоянного места жительства (ПМЖ), а срок проживания в Польше составляет не менее 5 лет;
- покупатель является супругом/супругой гражданина Польши, находится в стране не менее 2 лет, и приобретаемое имущество станет их совместной собственностью;
Есть определенные преференции для покупки небольшого земельного участка (до 0,4 га) в черте города, если он будет использоваться для бизнеса иностранной компании.
При использовании услуг риелторов рекомендуется заранее и в полном объеме согласовать их комиссионные (или их отсутствие), чтобы избежать роста сумм в процессе оформления документов, которые не были зафиксированы в договоре.
В каких случаях требуется согласование?
В некоторых случаях иностранным гражданам нужно будет дополнительно получить согласование на свою покупку. Разрешение выдается в специальном департаменте разрешений и концессий при польском МВД.
Документ потребуется, если:
- покупается частный дом, в том числе в сельской местности;
- покупается земельный участок площадью более 1 Га;
- недвижимость расположена в приграничной зоне.
МВД проводит проверку и дает заключение о том, не представляет ли покупка угрозу для безопасности государства.
Процесс оформления разрешения на покупку
Для получения разрешения необходимо подать заявление в специальный департамент МВД, которое может быть написано в свободной форме. Вместе с заявлением нужно предоставить следующие документы:
- копии страниц паспорта с личными данными;
- учредительные (правоустанавливающие) документы, если иностранец является предпринимателем;
- данные о доме и/или участке в селе/пригороде: ипотечная книга, выписка, свод документов со схемой участка;
- план развития или результаты исследований;
- заявление от действующего владельца.
Решение по заявлению может занять от 2 до 4 месяцев, а срок действия разрешения составляет 2 года. В этот период необходимо уладить все условности и провести сделку.
Что выбрать: вторичное жилье или новострой?
На рынке недвижимости в Польше представлено как новое жилье, так и вторичное. У каждого есть свои плюсы и минусы. Вторичное жилье в некоторых случаях более доступно. Еще одним моментом является возможность торга.
Обратите внимание, что на вторичном рынке недвижимости в Польше торг – не только возможный, но и необходимый процесс. Изначальная цена формируется с учетом вероятной скидки. Среднее снижение цены составляет 7-8%!
Часто вторичное жилье отличается от нового планировкой. Старые квартиры имеют привычные изолированные кухни. Норма на кухню в Польше – не менее 18 кв.м., но большие квартиры не пользуются повышенным спросом, а маленькую квартиру с такой кухней сделать невозможно. Поэтому дизайнеры и нашли выход – объединить кухню и зал, сделав своего рода студию. Именно такие квартиры в новых домах сейчас наиболее распространены в Польше.
При выборе новой квартиры следует внимательно изучить планировку и состояние. Продаются как готовые «под ключ» квартиры, так и недвижимость минимальной комплектации. В последнем случае могут появиться дополнительные затраты.
Законодательство предъявляет к сдающимся жилым помещениям следующие минимальные требования:
- Полы: залитая стяжка.
- Двери: наличие и установка.
- Стены: оштукатурены под покраску.
- Электричество: разведена сеть.
- Коммуникации: подведена канализация, отопление, водоснабжение.
- Счетчики: установлены.
Где лучше искать квартиру в Польше?
Для поиска жилья в Польше можно изучать предложения на сайтах как OLX, otodom и другие. На сайтах продажи квартир есть фотографии и вся необходимая информация для связи с собственником.
Как правильно украинцу и белорусу купить жилье без посредников?
Для оформления права собственности необходимо заключить договор и внести новые данные в государственные реестры. Если вам нужна помощь в этом процессе, то риелтор без труда соберет все необходимые бумаги.
Если вы покупаете жилье самостоятельно или желаете проверить посредника, необходимо убедиться в наличии следующих документов:
- ипотечная книга (выписка);
- документ о праве собственности;
- реестр земельных участков (выписка);
- подтверждение, что на объекте недвижимости нет прописанных людей;
- разрешение (если необходимо);
- договор.
Договор оформляется нотариусом и может быть двух видов: полный или предварительный. В первом случае происходит оплата и переход права собственности. Во втором возможна частичная предоплата, что удобно, например, при оформлении ипотеки. На этом этапе документы также подаются в польский банк (об ипотеке подробнее ниже).
Стоимость переоформления
Стоимость оформления недвижимости включает в себя налог на покупку жилья, который составляет 2% от заявленной стоимости сделки, и оплату услуг нотариуса, которая включает в себя фиксированную и дополнительную части.
Помимо этого, могут возникнуть дополнительные расходы на документы в зависимости от правил и требований конкретного Воеводства, а также от особенностей объекта недвижимости. Если требуется Разрешение на приобретение недвижимости, стоимость на него указана в начале статьи.
Какие формы собственности бывают в Польше?
Во время заключения договора покупки недвижимости важно обратить внимание на предлагаемую форму собственности, так как это будет иметь влияние на многие последующие шаги. Существует три основных вида собственности на недвижимость:
- Полная собственность, когда владелец имеет все права на недвижимость и пропорциональное право на использование общих помещений и устройств.
- Кооперативное право собственности, когда собственность числится за кооперативом, но владелец имеет право распоряжаться недвижимостью без согласования с кооперативом, за исключением перепланировки и перевода в разряд нежилых помещений.
- Собственность товарищества, который представляет собой бюджетный вариант, при котором товарищество сдаёт в аренду жилье. В этом случае помещения можно использовать, но нельзя ими распоряжаться.
Каковы цены на недвижимость в городах Польши в 2022 году?
Цены на недвижимость в Польше различаются значительно в зависимости от типа объекта (жилой или коммерческий), размера (количество комнат) и местонахождения (на берегу моря, в мегаполисе или деревне). По данным порталов Morizon и Gratka, квартиры со вторичного рынка в Варшаве являются самыми дорогими среди 30 самых густонаселенных польских городов. В третьем квартале 2022 года средняя цена квадратного метра составляла 13332 злотых. Второе место занял Краков с ценой 11689 злотых за квадратный метр, а третье место занял Гданьск со средней стоимостью 11679 злотых за квадратный метр. Самая низкая цена находится в городе Лодзь, где средняя стоимость за квадратный метр составляет 6923 злотых.
Гдыня заняла четвертое место по стоимости жилья, где медианная цена квадратного метра в третьем квартале 2022 года составила 10852 злотых. В рейтинге десять лучших также вошли Жешув (8392 злотых), Люблин (8293 злотых), Белосток (8283 злотых) и Щецин (7983 злотых).
Различия в ценах между городами третьего десятка рейтинга гораздо более значительны. Например, медианная цена предложения в Радоме (21-е место) составляла 6212 злотых за квадратный метр, тогда как в самом маленьком из 30 крупнейших городов, Бытоме, цена была на 35% ниже — 4034 злотых за квадратный метр. По сравнению со Щецином, Бытом имеет ставку почти в два раза ниже, а по сравнению с Варшавой цены (медиана) на квадратный метр составляют почти 9300 злотых или почти на 70% ниже.
Стоит отметить, что Сопот не входит в список 30 крупнейших городов Польши в этом отчете, но именно там медианная цена за квадратный метр недвижимости превышает все ранее упомянутые города. В третьем квартале 2022 года медианная цена предложений в Сопоте составляла 17205 злотых за квадратный метр, что означает, что она была на 29% выше, чем в Варшаве, и более чем в четыре раза (326,5%) выше, чем медианная цена в Бытоме.
Может ли иностранец получить кредит в Польше?
Да, если соответствовать определенным условиям:
- Наличие ПМЖ (КСП), хотя некоторые банки рассматривают заявки и на основании ВНЖ (КЧП).
- Стабильный и постоянный доход, включая доход от личного бизнеса, в размере около 2000 евро.
- Внести первоначальный взнос в размере 10-20%.
Приобретение недвижимости в Польше может быть выгодным для иностранца, который хочет легализоваться в стране и получить дополнительный доход. Если у вас остались вопросы по процессу покупки и оформления жилья, пишите их в комментариях, мы постараемся ответить на них.