Что такое кауция при аренде жилья в Польше, как получить ее обратно

Что такое залог (кауция) в Польше и что покрывает?

Залог (kaucja, кауция) — это сумма, которую берет польский арендодатель с арендатора в качестве страховки от возможных потерь, связанных с проживанием арендатора в предоставленном ему помещении (задолженность, порча имущества и т.д.). Кауция регулируется Законом о защите прав жильцов (Ustawa o ochronie praw lokatorów) и должна быть возвращена по окончанию аренды, если нет оснований для ее удержания, при этом ее размер должен быть скорректирован с учетом инфляции.

Говоря о залоге при аренде жилья, подразумевается не произвольно устанавливаемая сторонами сумма, а четко ограниченная законодательством Польши плата.

Закон определяет только максимальную сумму залога, а не минимальную, поэтому кауция не является обязательной и, теоретически, договор аренды в Польше можно заключить без нее. Однако на практике это встречается крайне редко, и в большинстве случаев отсутствие залога связано не с «добросовестностью» арендодателя, а либо с его недостаточной квалификацией, либо с намеренным мошенничеством.

Возможны случаи, когда владелец квартиры утверждает, что требует кауцию от арендатора, но в договоре об этом ничего не указано. В результате, деньги не будут возвращены, поскольку они юридически не являются залогом. Важным правилом аренды является то, что все, что касается кауции, должно быть ясно указано в договоре.

Когда нужно внести залог при аренде квартиры?

Время оплаты кауции определяется договором. Однако, в большинстве случаев залог оплачивается в самом начале действия договора, часто даже до заселения в квартиру.

Кроме того, иногда бывает так, что первый платеж по аренде можно оплатить в рассрочку, но редко бывает случай, чтобы арендодатель согласился на оплату кауции после заселения арендатора. Другими словами, арендодатель желает получить свою финансовую гарантию (залог) еще до того, как арендатор начнет использовать квартиру в полном объеме.

Какая максимальная сумма кауции?

Максимальная сумма залога при аренде квартиры регулируется законодательством:

• Для долгосрочных договоров залог не может превышать 12-кратного размера ежемесячной арендной платы.
• Для временных договоров и других форм аренды, таких как Najem instytucjonalny lokalu, максимальный залог не может превышать 6-кратный размер ежемесячной платы.

Некоторые важные моменты:

1. Ежемесячные расходы арендатора могут включать арендную плату, а также расходы на коммунальные услуги, административные расходы и другие расходы, связанные с жильем. Размер кауции определяется на основе указанной ставки в договоре.
2. Законодательством установлены только максимальные размеры залога, а минимальные не определены. Теоретически они могут быть нулевыми.
3. Размер кауции рассчитывается на основе ставки, указанной в договоре на момент его подписания, даже если ставка изменится позже.
4. Если договор продлевается, то может быть использована новая ставка для расчета кауции. Если арендатор задолжал арендодателю и он покрыл задолженность из залога, то арендатор обязан в течение месяца пополнить кауцию до необходимой суммы.

Сколько обычно составляет кауция?

К сожалению, по данному вопросу существует не так много официальной статистики, но наиболее распространенным является размер залога, равный одному месяцу арендной платы, не включая в себя коммунальные, административные услуги и другие расходы на проживание.

Размер залога может быть увеличен, если имеются дополнительные факторы риска для имущества. Например, наличие маленьких детей или домашних животных.

Когда арендатору возвращают жилищный залог?

Согласно закону, залог должен быть возвращен в течение месяца с момента выезда арендатора. Это очень важный момент — речь идет именно о дате, когда арендатор покинул жилье, а не о дате окончания договора или других сроках.

Из этого следует еще одно правило — арендодатель должен знать эту дату, то есть быть предупрежден о ней, а лучше всего сделать это письменно, чтобы избежать споров в будущем.

Конечно, закон и договор также должны быть соблюдены при расторжении договора.

Какой размер возвращаемого залога?

Статья 6 упомянутого закона четко устанавливает, что размер возвращаемой суммы (если из нее не происходило изъятий для положенных по договору компенсаций) должен соответствовать произведению числа месяцев, из которых рассчитывалась кауция, на стоимость месячной платы в ценах на момент расторжения договора, если они равны или больше изначальных.

Можно ли учесть залог в последней арендной плате?

Если это не предусмотрено в договоре, то так делать не рекомендуется. Владелец жилья может рассматривать отсутствие своевременных платежей как задолженность и потребовать не только арендную плату, но и неустойку.

Лучше всего, чтобы все платежи были осуществлены в полном объеме, а залог был возвращен в установленные сроки.

Это не исключает возможности договориться между арендатором и арендодателем о каких-либо специальных (но не нарушающих закон) условиях и подписать дополнительное соглашение.

Что делать, если арендодатель отказался возвращать кауцию?

Возврат кауции является требованием закона, несоблюдение которого является противоправным деянием. Однако перед тем, как принимать активные меры, необходимо убедиться в отсутствии задолженности перед арендодателем. Если задолженности нет, то можно выполнить следующие действия.

Шаг 1. Написать письмо арендодателю

Прежде всего, попытайтесь решить проблему через переговоры. Иногда достаточно того, что арендатор знает свои права, чтобы решить вопрос. Однако, если решение не находится или арендодатель откровенно тянет время, напишите ему письмо с требованием вернуть залог.

Цель этого шага — получить письменное подтверждение того, что владелец жилья был оповещен о необходимости возврата. Даже если этот шаг не поможет вернуть средства, то письменное подтверждение может пригодиться в дальнейшем.

Шаг 2. Решение вопроса через суд

Все, что стороны договора не могут решить самостоятельно, можно решить в суде. Для этого необходимо предоставить доказательства по делу: договор, факт оплаты кауции (квитанция, сведения о депозите и т.п.), попытки досудебного урегулирования (например, письмо и ответ на него, указанные на предыдущем шаге), сведения о прекращении контракта, сообщение о выезде и т.д.

Надо понимать, что арендодатель, согласившись на суд, скорее всего считает, что правда на его стороне, т.е. невозврат залога связан с законными основаниями, например, образовавшейся задолженностью. Соответственно, арендатору придется подтвердить отсутствие задолженности, предоставив сведения о своевременных платежах, переводах, оплате счетов, отсутствии причиненного ущерба.

Шаг 3. Альтернативные способы решения проблемы

Эти методы могут использоваться как способ непосредственного воздействия на должника, так и для улучшения переговорных позиций.

Вариант 1. Подача жалобы в налоговые органы.

Многие арендодатели, особенно те, кто сдают небольшое жилье, не выплачивают налоги со всего полученного дохода. Сообщение в налоговые органы может привести к значительному штрафу, а угроза таким сообщением иногда помогает решить проблему миром.

Вариант 2. Подача жалобы в жилищный кооператив.

Если речь идет о кооперативе, то внутренние правила устанавливают максимально допустимое количество жильцов в такой квартире. Часто, особенно при заселении иностранцев, эти нормы нарушаются владельцем. Жалоба также может привести к санкциям, а предупреждение о возможной жалобе в кооператив о нарушенных правилах может стать дополнительным аргументом в споре.

Конечно, в интересах обеих сторон решить проблему быстро и с минимальными потерями. Однако, если не удается добиться результата, остается суд, который является конечной инстанцией в споре.

Для уменьшения риска возможных проблем с возвратом кауции следует придерживаться следующих рекомендаций:

1. Заключайте договор аренды правильно. Все, что касается кауции — ее размер, способ подтверждения оплаты, арендная ставка, условия выплаты и возврата (в соответствии с законодательством) — должно быть четко оговорено в договоре. Главная цель — установить наличие кауции и определить способы подтверждения ее выплаты арендодателю.
2. Принимайте и передавайте жилье по акту/протоколу передачи. Описывайте все, что можно: состояние мебели, сантехники, окон, дверей, покрытий пола, стен и потолков. Если в момент заселения в жилье есть какие-либо дефекты, обязательно укажите их (лучше с фото), чтобы в будущем к вам не возникло ненужных претензий.
3. Получайте квитанцию о получении кауции. Обязательно подтвердите факт передачи средств. Квитанция, расписка, чек, информация о депозите (но обязательно с указанием, от кого и за что получено) — способ может быть любым, но важно, чтобы были указаны сумма и назначение кауции.
4. Бережно относитесь к жилью и мебели. Это очевидный совет. Не наносите ущерб имуществу арендодателя, чтобы не было причин использовать кауцию для возмещения ущерба.
5. Еще одним советом может быть начальное снижение размера кауции. Напомним, что установлены максимально допустимые размеры кауции, а ее размер может быть уменьшен. Размер кауции является результатом договоренностей между сторонами.

Подводя итоги, можно сказать, что кауция за квартиру в Польше — это, как правило, неизбежное явление. Вы должны предпринять все необходимые меры, чтобы деньги были возвращены вам вовремя и полностью.